Immobilien-Glossar

Vermietung bringt eine Menge Fachsprache mit: Paragrafen, Verordnungen, Kennzahlen mit englischen Abkürzungen. Hier stehen die Begriffe, die dir in verwaltet.ai und in jedem Mietvertrag, jeder Abrechnung und jedem Bankgespräch begegnen — jeweils in zwei, drei Sätzen erklärt.

Kein Rechtsrat: Die Angaben zu Paragrafen und Fristen sind Orientierung, im Zweifel entscheidet dein Einzelfall.

Miete und Mietvertrag

Kaltmiete

Die reine Miete für die Überlassung der Wohnung, ohne jede Nebenkosten; auch Nettokaltmiete. Sie ist die Bezugsgröße für fast alles: Mietspiegel-Vergleich, Kautionshöhe und sämtliche Renditekennzahlen.

Warmmiete

Kaltmiete plus Nebenkosten inklusive Heizung, auch Bruttowarmmiete. Der Betrag, den der Mieter tatsächlich überweist. Für Vergleiche zwischen Wohnungen wenig aussagekräftig, weil er vom Heizverhalten und vom Energiepreis abhängt.

Nebenkosten

Die laufenden Kosten, die durch den Betrieb des Gebäudes entstehen und per Vertrag auf die Mieter umgelegt werden dürfen; im Gesetz Betriebskosten. Abgegrenzt von Instandhaltung und Verwaltung, die immer beim Eigentümer bleiben. Welche Positionen zählen, regelt die Betriebskostenverordnung.

Betriebskostenvorauszahlung

Der monatlich mitgezahlte Abschlag auf die Nebenkosten, der einmal jährlich abgerechnet wird. Bis zur Abrechnung ist er wirtschaftlich ein durchlaufender Posten, keine Einnahme.

Nebenkostenpauschale

Ein fester, im Vertrag vereinbarter Nebenkostenbetrag ohne jährliche Abrechnung. Der Vermieter behält ihn und trägt dafür das Risiko, dass die tatsächlichen Kosten höher ausfallen.

Inklusivmiete

Im Vertrag steht nur ein Gesamtbetrag, ohne Aufteilung in Kalt- und Nebenkosten; auch Bruttomiete. Eine interne Kalkulation der Anteile ändert daran nichts: Vereinbart ist die Gesamtmiete.

Vergleichsmiete

Die ortsübliche Miete für vergleichbare Wohnungen in Lage, Größe, Ausstattung und Baujahr am selben Ort. Maßstab jeder Mieterhöhung nach § 558 BGB und begrenzt durch die Kappungsgrenze.

Mietspiegel

Die von Gemeinde oder Interessenverbänden erstellte Übersicht der ortsüblichen Vergleichsmieten, meist als Tabelle von Mietspannen pro m². Ein qualifizierter Mietspiegel ist nach anerkannten wissenschaftlichen Grundsätzen erstellt und hat vor Gericht besonderes Gewicht. Siehe Die Detailseite einer Immobilie.

Kappungsgrenze

Die Obergrenze für Mieterhöhungen bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete: höchstens 20 % in drei Jahren, in angespannten Wohnungsmärkten 15 %. Sie gilt unabhängig davon, wie weit die Miete noch unter dem Mietspiegel liegt.

Indexmiete

Eine Miete, die vertraglich an den Verbraucherpreisindex gekoppelt ist (§ 557b BGB). Sie steigt im selben Verhältnis wie der Index; zwischen zwei Anpassungen muss mindestens ein Jahr liegen. Kappungsgrenze und Vergleichsmiete gelten hier nicht. Siehe Die Detailseite eines Mietverhältnisses.

Verbraucherpreisindex

Die vom Statistischen Bundesamt monatlich veröffentlichte Messzahl für die allgemeine Preisentwicklung, bezogen auf ein Basisjahr (aktuell 2020 = 100). Kurz VPI und Grundlage jeder Indexmieterhöhung.

Kaution

Die Sicherheit für Schäden und offene Forderungen, auch Mietsicherheit. Höchstens drei Nettokaltmieten (§ 551 BGB); der Mieter darf sie in drei Raten zahlen, der Vermieter muss sie getrennt vom eigenen Vermögen anlegen.

Kündigungsverzicht

Die vertragliche Abrede, für eine bestimmte Zeit nicht ordentlich zu kündigen. Der Vertrag läuft unbefristet weiter, nur die Kündigung ist gesperrt — nach der Rechtsprechung längstens vier Jahre.

Zeitmietvertrag

Ein Mietvertrag mit festem Enddatum. Bei Wohnraum nur wirksam, wenn schon bei Vertragsschluss ein gesetzlicher Befristungsgrund genannt wird (§ 575 BGB), etwa Eigenbedarf oder ein geplanter Abriss.

Leerstand

Zeiten ohne Mietverhältnis. Doppelt teuer: Die Miete fehlt, und die Nebenkosten dieser Zeit lassen sich auf niemanden umlegen.

Mietrückstand

Die Differenz zwischen geschuldeter und gezahlter Miete. Ist der Mieter mit zwei Monatsmieten in Verzug, berechtigt das zur fristlosen Kündigung (§ 543 BGB). Siehe Zahlungen-Übersicht.

Immobilie und Fläche

Wohnfläche

Die anrechenbare Fläche einer Wohnung nach Wohnflächenverordnung (WoFlV). Nicht identisch mit der Grundfläche: Räume unter Dachschrägen zählen je nach Höhe anteilig, Balkone und Terrassen in der Regel zu einem Viertel.

Wohnlage

Die Einstufung eines Standorts, üblicherweise in einfach, mittel, gut und sehr gut. Mietspiegel weisen für jede Lagestufe eigene Mietspannen aus, deshalb entscheidet die Lage direkt über die zulässige Miete.

Verkehrswert

Der Preis, der im normalen Geschäftsverkehr am Stichtag zu erzielen wäre (§ 194 BauGB); umgangssprachlich Marktwert. Nicht der Kaufpreis von damals und nicht der Wunschpreis von heute.

Erwerbsnebenkosten

Die Kosten, die beim Kauf zusätzlich zum Kaufpreis anfallen: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5–6,5 %), Notar und Grundbuch (etwa 1,5–2 %) sowie gegebenenfalls Maklercourtage. Zusammen schnell 10 % des Kaufpreises — deshalb rechnen belastbare Renditekennzahlen mit dem Kaufpreis inklusive dieser Kosten.

Miteigentumsanteil

Der Anteil einer Eigentumswohnung am gemeinschaftlichen Eigentum, meist in Tausendsteln angegeben; kurz MEA. Rechtlich unabhängig von der Wohnfläche und deshalb nie aus den m² abzuleiten.

Teilungserklärung

Die notarielle Urkunde, die ein Gebäude in Sondereigentum — die einzelnen Wohnungen — und Gemeinschaftseigentum aufteilt und die Miteigentumsanteile festlegt.

Betriebskosten und Abrechnung

Betriebskostenverordnung

Die Verordnung, die in § 2 abschließend aufzählt, welche 17 Kostenarten als Betriebskosten umlagefähig sind: von Grundsteuer über Wasser, Heizung, Aufzug und Müllabfuhr bis zu „sonstigen Betriebskosten”. Kurz BetrKV.

Umlagefähigkeit

Umlagefähig sind nur die Positionen der BetrKV, und nur wenn der Mietvertrag sie vereinbart. Nicht umlagefähig sind insbesondere Verwaltungskosten, Instandhaltung, Reparaturen und Rücklagen — die trägt immer der Eigentümer.

Umlageschlüssel

Die Regel, nach der eine Gesamtsumme auf die Einheiten verteilt wird: Wohnfläche, Personenzahl, Anzahl der Einheiten, Miteigentumsanteil oder direkte Zuordnung zu einer Einheit. Ohne abweichende Vereinbarung gilt die Wohnfläche (§ 556a BGB). Siehe Nebenkosten-Übersicht.

Personentage

Die tagesgenaue Variante des Umlageschlüssels „Personenzahl”: Anzahl der Bewohner mal Tage der Nutzung. Nur so bekommt ein Mieter, der im Juli eingezogen ist, auch nur den halben Jahresanteil.

Leistungszeitraum

Der Zeitraum, in dem die abgerechnete Leistung erbracht wurde. Er entscheidet, in welche Abrechnung eine Rechnung gehört — nicht das Rechnungsdatum. Die Wasserabrechnung für 2025 trifft oft erst 2026 ein und gehört trotzdem ins Jahr 2025.

Zeitanteilige Abgrenzung

Die tagesgenaue Aufteilung einer Rechnung, die über den Abrechnungszeitraum hinausreicht. Eine Versicherungsprämie von Juli bis Juni fließt je zur Hälfte in zwei Abrechnungen.

Abrechnungszeitraum

Der Zeitraum, über den abgerechnet wird, üblicherweise ein Kalenderjahr, maximal zwölf Monate.

Abrechnungsfrist

Die Abrechnung muss dem Mieter spätestens zwölf Monate nach Ende des Abrechnungszeitraums zugehen (§ 556 Abs. 3 BGB). Danach sind Nachforderungen ausgeschlossen, ein Guthaben muss der Vermieter trotzdem auszahlen.

Nachzahlung und Guthaben

Das Ergebnis der Abrechnung pro Mietverhältnis: geleistete Vorauszahlungen minus tatsächliche Kosten. Positiv heißt Guthaben für den Mieter, negativ heißt Nachzahlung.

Heizkostenverordnung

Schreibt vor, dass Heiz- und Warmwasserkosten überwiegend verbrauchsabhängig abgerechnet werden: 50 bis 70 % nach gemessenem Verbrauch, der Rest nach Fläche. Rechnet ein Vermieter pauschal nach Fläche ab, darf der Mieter 15 % kürzen.

Haushaltsnahe Dienstleistungen

Der Lohnanteil von Leistungen wie Gartenpflege, Hausreinigung, Hausmeister oder Reparaturen. Mieter dürfen 20 % dieser Lohnkosten direkt von ihrer Steuerschuld abziehen (§ 35a EStG), deshalb muss die Abrechnung sie gesondert ausweisen. Material- und Fahrtkosten zählen nicht dazu.

Belegeinsicht

Das Recht des Mieters, die Originalrechnungen zur Abrechnung einzusehen. Bis dahin muss er eine Nachforderung nicht bezahlen.

Zähler und Verbrauch

Hauptzähler und Unterzähler

Der Hauptzähler misst den Gesamtverbrauch eines Anschlusses und ist die Grundlage der Versorgerrechnung. Ein Unterzähler — auch Zwischen- oder Nebenzähler — misst einen Teil davon, etwa eine einzelne Wohnung oder den Gartenwasserhahn, und dient nur der internen Verteilung.

Heizkostenverteiler

Kein Zähler, sondern ein Gerät am Heizkörper, das dimensionslose „Einheiten” erfasst. Die Werte sind nur untereinander vergleichbar und lassen sich nicht in kWh umrechnen.

Wärmemengenzähler

Misst die tatsächlich abgegebene Wärmemenge in kWh, aus Durchfluss und Temperaturdifferenz. Genauer als der Heizkostenverteiler und bei Fußbodenheizung die einzige praktikable Lösung.

Marktlokations-ID

Die elfstellige Kennung, mit der Netzbetreiber und Energieversorger einen Strom- oder Gasanschluss bundesweit eindeutig identifizieren; kurz MaLo-ID. Sie steht auf jeder Energierechnung und wird beim Anbieterwechsel gebraucht.

Zahlungen

Valutadatum

Der Tag, ab dem ein Betrag zinswirksam auf dem Konto ist, auch Wertstellung. Kann vom Buchungsdatum abweichen und ist der Stichtag, der zählt, wenn es um die Rechtzeitigkeit einer Mietzahlung geht.

camt.053

Das XML-Format nach ISO 20022, in dem Banken elektronische Kontoauszüge bereitstellen — camt.053 als Tagesauszug, camt.052 als untertägige Umsatzanzeige. Es löst die alten Formate MT940 und DTAUS ab und enthält strukturierte Felder für Betrag, Zahler, IBAN und Verwendungszweck. Siehe Kontoauszug importieren.

Rendite und Kennzahlen

Wie diese Kennzahlen zusammenspielen, zeigt die Finanz-Detailseite.

Bruttomietrendite

Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis inklusive Erwerbsnebenkosten × 100. Die schnelle Vergleichszahl beim Ankauf. Bewusst vor Kosten und Finanzierung — wer hier schon Kosten abzieht, macht sie mit anderen Objekten unvergleichbar.

Nettomietrendite

Dasselbe, aber nach Abzug der Bewirtschaftungskosten. Näher an der Wirklichkeit und je nach Objekt ein bis zwei Prozentpunkte niedriger als die Bruttorendite.

Bewirtschaftungskosten

Die Kosten, die der Eigentümer dauerhaft selbst trägt: Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten, Leerstandsanteile und das Mietausfallwagnis. Der Begriff stammt aus der Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV).

Mietausfallwagnis

Der kalkulatorische Abschlag für ausbleibende Mieten und Leerstand. In der Wertermittlung üblicherweise rund 2 % der Jahresmiete.

Nettoertrag

Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten, vor Finanzierung und Steuern; international Net Operating Income (NOI). Die Basis für Nettomietrendite und DSCR, weil sie unabhängig davon ist, wie das Objekt finanziert wurde.

Kaufpreisfaktor

Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete, auch Vervielfältiger. Sagt, wie viele Jahresmieten der Kauf gekostet hat, und ist der Kehrwert der Bruttomietrendite. Faktor 20 gilt als günstig, ab 30 als teuer — abhängig von Lage und Zinsniveau.

Eigenkapital

Verkehrswert minus Restschuld: der Teil der Immobilie, der tatsächlich dir gehört. Wächst mit jeder Tilgung und mit jeder Wertsteigerung.

Eigenkapitalrendite

Nettoertrag minus Zinsaufwand, geteilt durch das eingesetzte Eigenkapital; kurz EK-Rendite. Liegt bei fremdfinanzierten Objekten meist deutlich über der Mietrendite — siehe Leverage-Effekt.

Leverage-Effekt

Der Hebel der Fremdfinanzierung: Solange die Objektrendite über dem Darlehenszins liegt, steigt die Eigenkapitalrendite, je weniger Eigenkapital eingesetzt wird. Bei steigenden Zinsen kehrt sich der Hebel um und wirkt genauso stark nach unten.

Cash-on-Cash-Rendite

Jährlicher Überschuss nach Kosten und Tilgung, geteilt durch das Eigenkapital. Misst nicht den Vermögenszuwachs, sondern nur das, was wirklich auf dem Konto ankommt.

Loan-to-Value

Restschuld ÷ Verkehrswert, kurz LTV, deutsch Beleihungsauslauf. Das Risikomaß der Banken: Unter 60 % gibt es die besten Konditionen, über 80 % wird es teuer oder schwierig.

DSCR

Schuldendienstdeckungsgrad: Nettoertrag ÷ jährlicher Schuldendienst. Über 1,0 heißt, die Immobilie trägt ihre Raten nach Kosten aus eigener Kraft. Banken verlangen häufig 1,25 als Sicherheitspuffer.

Cashflow

Was am Ende des Monats übrig bleibt: Einnahmen minus Bewirtschaftungskosten minus Darlehensraten; auch Liquidität. Negativer Cashflow bedeutet, dass du monatlich Geld zuschießt — was bei hoher Tilgung durchaus gewollt sein kann.

Finanzierung

Annuitätendarlehen

Die übliche Immobilienfinanzierung: eine gleichbleibende Rate über die gesamte Zinsbindung, die Annuität. Innerhalb der Rate verschiebt sich das Verhältnis laufend — der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil wächst.

Tilgung

Der Teil der Rate, der die Restschuld reduziert. Die anfängliche Tilgung, angegeben in Prozent der Darlehenssumme, bestimmt maßgeblich die Laufzeit: 2 % bedeuten bei üblichen Zinsen rund 30 Jahre bis zur vollständigen Rückzahlung, 3 % etwa 23 Jahre.

Restschuld

Der noch offene Darlehensbetrag zu einem Stichtag. Grundlage für Loan-to-Value und Eigenkapital und die Zahl, die am Ende der Zinsbindung neu finanziert werden muss.

Zinsbindung

Der Zeitraum, für den der Zinssatz vertraglich festgeschrieben ist, meist 5, 10, 15 oder 20 Jahre; auch Sollzinsbindung. Nach zehn Jahren darf der Darlehensnehmer mit sechs Monaten Frist kündigen (§ 489 BGB), auch wenn die Bindung länger läuft.

Anschlussfinanzierung

Die neue Finanzierung der Restschuld nach Ablauf der Zinsbindung, zu den dann gültigen Konditionen. Das damit verbundene Zinsänderungsrisiko ist bei Immobilien das mit Abstand größte Einzelrisiko. Wie sich verschiedene Zinsniveaus auswirken, zeigt die Finanzsimulation.

Schuldendienst

Die Summe aller Darlehensraten eines Jahres, also Zins plus Tilgung; auch Kapitaldienst. Der Nenner des DSCR.