Die wichtigsten Portfolio-Kennzahlen für Vermieter

Eine Immobilie “fühlt sich gut an” oder “lohnt sich nicht” — das ist kein Urteil, das ist ein Bauchgefühl. Kennzahlen ersetzen das Bauchgefühl durch Zahlen. Hier ist die vollständige Übersicht: was jede Kennzahl bedeutet, wie du sie berechnest, und wie wichtig sie tatsächlich ist.

Wer mehr als eine Immobilie hält, braucht ein System, um Objekte vergleichbar zu machen — unabhängig davon, ob sie unterschiedlich groß, unterschiedlich finanziert oder unterschiedlich alt sind. Genau dafür gibt es Portfolio-Kennzahlen. Das Problem: Es gibt viele davon, sie überschneiden sich teilweise, und nicht jede ist gleich wichtig. Dieser Artikel bringt Ordnung rein.

Die Basis: Kaufpreis, Marktwert, Restschuld, Eigenkapital

Bevor es um echte Kennzahlen geht, brauchst du vier Grundwerte — sie sind die Zutaten, aus denen sich alles andere berechnet:

• Kaufpreis ohne Nebenkosten — der reine Kaufpreis laut Kaufvertrag
• Kaufpreis mit Nebenkosten — zzgl. Notar, Grunderwerbsteuer und Makler
• Marktwert — der aktuelle Verkehrswert der Immobilie (kann vom Kaufpreis abweichen, etwa durch Wertsteigerung)
• Restschuld — was du deiner Bank aktuell noch schuldest

Daraus ergibt sich direkt die erste echte Kennzahl:

Eigenkapital = Marktwert − Restschuld

Relevanz: Diese vier Werte sind für sich genommen keine Bewertungskennzahlen — sie sagen nichts darüber aus, ob eine Immobilie eine gute Investition ist. Aber ohne sie lässt sich keine der folgenden Kennzahlen berechnen. Sie sind das Fundament.

Renditekennzahlen: Wie viel bringt die Immobilie wirklich?

Bruttomietrendite

Bruttomietrendite = Jahresnettomiete ÷ Kaufpreis m. NK × 100

Die schnellste Kennzahl für einen ersten Überblick. Als grobe Einordnung hat sich etabliert:

• Über 5 % — attraktiv
• 3–5 % — solide, in deutschen Großstädten üblich
• Unter 3 % — niedrig, kaum Puffer für Kosten und Leerstand

Relevanz: mittel. Gut für den ersten Marktvergleich zwischen mehreren Objekten, aber sie ignoriert komplett, wie das Objekt finanziert ist. Mehr Details und ein Rechenbeispiel findest du in unserem Artikel zu Kaufpreisfaktor und Mietrendite.

Kaufpreisfaktor

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis m. NK ÷ Jahresnettomiete

Der Kehrwert der Bruttomietrendite, ausgedrückt als Vielfaches der Jahresmiete:

• Unter 20x — günstig bewertet
• 20x bis 25x — solide Kapitalanlage
• 25x bis 30x — typisch für Großstädte
• Über 30x — teuer, hohe Preisprämie

Relevanz: mittel. Gleiche Aussagekraft wie die Bruttomietrendite, nur intuitiver zu lesen (“das 25-Fache der Jahresmiete” statt “4 % Rendite”). Für einen Marktvergleich ausreichend, für eine Investitionsentscheidung nicht.

Eigenkapitalrendite (EK-Rendite)

EK-Rendite = (Jahresnettomiete − Jahreszins) ÷ Eigenkapital × 100

Hier wird es interessant: Die EK-Rendite bezieht die Finanzierung mit ein. Sie zeigt, wie effizient dein tatsächlich eingesetztes Eigenkapital arbeitet — inklusive des Hebeleffekts durch Fremdkapital.

• Über 8 % — stark, das Eigenkapital arbeitet sehr effizient
• 4–8 % — solide, vergleichbar mit langfristigen Aktienmarktrenditen
• Unter 4 % — schwach, das Kapital könnte anderswo mehr erwirtschaften

Relevanz: hoch. Anders als die Bruttomietrendite sagt dir die EK-Rendite, ob sich der Fremdkapital-Hebel für dich lohnt — und das ist am Ende die Zahl, die zählt, wenn du dein eigenes Geld mit einer Alternativanlage vergleichst.

Cash-on-Cash-Rendite

Cash-on-Cash = (Jahresnettomiete − Jahresschuldendienst) ÷ Eigenkapital × 100

Der wichtigste Unterschied zur EK-Rendite: Hier wird nicht nur der Zinsanteil, sondern der komplette Schuldendienst (Zins und Tilgung) abgezogen. Das macht die Cash-on-Cash-Rendite zur ehrlichsten Kennzahl für die tatsächliche Liquidität:

• Über 4 % — guter laufender Cashflow
• 0–4 % — das Objekt trägt sich selbst, aber mit wenig Puffer
• Unter 0 % — du zahlst monatlich drauf

Relevanz: sehr hoch. Während die EK-Rendite die buchhalterische Vermögensbildung zeigt, zeigt Cash-on-Cash, ob am Monatsende tatsächlich Geld auf deinem Konto ankommt. Für die Liquiditätsplanung ist das die entscheidende Zahl.

Risikokennzahlen: die Bank-Perspektive

Loan-to-Value (LTV / Beleihungsauslauf)

LTV = Restschuld ÷ Marktwert × 100

• Unter 60 % — konservativ, gute Verhandlungsposition bei Anschlussfinanzierungen
• 60–80 % — banküblicher Standard
• Über 80 % — hohes Risiko, Banken verlangen oft Aufschläge

Relevanz: hoch — vor allem für die Finanzierung. Der LTV bestimmt maßgeblich, zu welchen Konditionen du eine Anschlussfinanzierung bekommst, und wie stark ein Marktwertrückgang dein Eigenkapital gefährdet.

Schuldendienstdeckung (DSCR)

DSCR = Jahresnettomiete ÷ Jahresschuldendienst

• Ab 1,25 — solide Reserve für Leerstand und Reparaturen
• 1,0 bis 1,25 — die Miete deckt die Raten knapp
• Unter 1,0 — die Miete reicht nicht, monatliche Zuzahlung nötig

Relevanz: sehr hoch — die zentrale Kennzahl für Banken. Der DSCR sagt unabhängig vom Vermögenswert, ob die Mieteinnahmen allein den Schuldendienst tragen. Bei Finanzierungsgesprächen ist das oft die erste Zahl, die eine Bank sehen will.

Cashflow im Detail: Rate, Zins, Tilgung, Liquidität

Auf Monats- oder Jahresbasis lohnt sich außerdem der Blick auf die Cashflow-Aufteilung:

• Ø Rate — Summe aller Darlehensraten (Zins + Tilgung)
• Ø Zins — der Kostenanteil der Rate. Steuerlich relevant, da nur der Zinsanteil als Werbungskosten absetzbar ist — die Tilgung nicht (mehr dazu in unserem AfA-Artikel)
• Ø Tilgung — der Vermögensaufbau-Anteil: reduziert direkt deine Restschuld
• Liquidität — was nach Abzug der Rate von der Miete übrig bleibt

Relevanz: hoch für die Liquiditätsplanung, mittel für die Bewertung. Diese Werte sagen dir, wie viel Geld tatsächlich monatlich fließt — wichtig fürs Tagesgeschäft, aber sie variieren stark mit deiner individuellen Finanzierungsstruktur und sind daher zwischen Objekten nur bedingt vergleichbar.

Welche Kennzahl zählt am meisten?

Das hängt davon ab, welche Frage du beantworten willst:

• Erster Marktvergleich zwischen Objekten: Kaufpreisfaktor oder Bruttomietrendite
• Lohnt sich mein eingesetztes Eigenkapital wirklich? EK-Rendite und Cash-on-Cash-Rendite
• Bekomme ich eine gute Anschlussfinanzierung? Loan-to-Value und DSCR
• Reicht die Miete am Monatsende? Liquidität pro Monat

Keine dieser Kennzahlen funktioniert isoliert. Ein niedriger Kaufpreisfaktor bei gleichzeitig hohem LTV und schwachem DSCR kann trotzdem ein riskantes Investment sein — und umgekehrt.

Fazit

Keine einzelne Kennzahl gibt dir das vollständige Bild — aber zusammen ergeben sie ein robustes Frühwarnsystem. Kaufpreisfaktor und Bruttomietrendite für den schnellen Marktvergleich, EK-Rendite und Cash-on-Cash für die tatsächliche Wirtschaftlichkeit deines eingesetzten Kapitals, LTV und DSCR für die Finanzierungsfähigkeit. Wer alle sechs im Blick behält, trifft Investitionsentscheidungen auf Basis von Zahlen statt Bauchgefühl.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Anlage- oder Finanzierungsberatung.