Kaufpreisfaktor und Mietrendite berechnen

Bevor du in eine Immobilie investierst, willst du in wenigen Minuten wissen: Lohnt sich der Kaufpreis? Kaufpreisfaktor und Mietrendite liefern genau diese Einschätzung — ganz ohne komplexe Finanzmodelle.

Der Kaufpreis allein sagt wenig darüber aus, ob eine Immobilie eine gute Kapitalanlage ist. Erst im Verhältnis zur erzielbaren Miete wird daraus eine belastbare Kennzahl. Zwei Werte haben sich dafür in der Praxis durchgesetzt: der Kaufpreisfaktor und die Mietrendite.

Was ist der Kaufpreisfaktor?

Der Kaufpreisfaktor sagt dir, wie viele Jahreskaltmieten du für den Kaufpreis bezahlst — anders gesagt, nach wie vielen Jahren sich die Immobilie rein rechnerisch über die Mieteinnahmen amortisiert hat.

Kaufpreisfaktor = Kaufpreis ÷ Jahreskaltmiete

Ein Faktor von 25 bedeutet: Du zahlst das 25-Fache der jährlichen Kaltmiete. Je niedriger der Faktor, desto günstiger ist der Kaufpreis im Verhältnis zur Miete.

Bruttomietrendite vs. Nettomietrendite

Der Kaufpreisfaktor ist letztlich der Kehrwert der Bruttomietrendite — beide Kennzahlen betrachten aber unterschiedliche Detailtiefen.

Bruttomietrendite

Bruttomietrendite = (Jahreskaltmiete ÷ Kaufpreis) × 100

Die einfachste und schnellste Kennzahl — ideal für einen ersten Überblick beim Vergleich mehrerer Objekte.

Nettomietrendite

Nettomietrendite = ((Jahreskaltmiete − laufende Kosten) ÷ Gesamtinvestition) × 100

Dabei gilt: Gesamtinvestition = Kaufpreis × (1 + Kaufnebenkosten in %). Die Nettomietrendite ist aussagekräftiger, weil sie zwei Kostenblöcke mit einbezieht, die den Kaufpreisfaktor sonst verzerren würden:

• Kaufnebenkosten — Notar, Makler, Grunderwerbsteuer
• Laufende Kosten — Verwaltung, Instandhaltung, nicht umlagefähige Betriebskosten

Rechenbeispiel

Nehmen wir eine Wohnung für 300.000 € Kaufpreis mit 1.100 € Kaltmiete im Monat, 10 % Kaufnebenkosten und 2.400 € laufenden Kosten im Jahr:

• Jahreskaltmiete: 1.100 € × 12 = 13.200 €
• Bruttomietrendite: 13.200 € ÷ 300.000 € = 4,4 %
• Gesamtinvestition: 300.000 € × 1,10 = 330.000 €
• Nettomietrendite: (13.200 € − 2.400 €) ÷ 330.000 € = 3,3 %
• Kaufpreisfaktor: 300.000 € ÷ 13.200 € = 22,7x

Woran erkennst du einen guten Kaufpreisfaktor?

Als grobe Orientierung für Wohnimmobilien in Deutschland hat sich folgende Einordnung etabliert:

• Unter 20x — sehr attraktiv, seltene Gelegenheit
• 20x bis 25x — gut, solide Kapitalanlage
• 25x bis 30x — ok, typisch für Großstädte mit hoher Nachfrage
• Über 30x — teuer, hohe Preisprämie gegenüber der Miete

Wichtig: In begehrten Innenstadtlagen sind hohe Faktoren oft marktüblich, weil dort auch die Wertsteigerung stärker eingepreist ist. Der Kaufpreisfaktor ersetzt also nicht die Beurteilung von Lage und Zukunftsperspektive — er ist ein schneller erster Filter.

Selbst berechnen — mit unserem Rechner

Statt die Formeln manuell durchzurechnen, kannst du unseren kostenlosen Renditerechner nutzen. Du trägst Kaufpreis, Kaltmiete, Kaufnebenkosten und laufende Kosten ein — Kaufpreisfaktor, Brutto- und Nettomietrendite erscheinen sofort, inklusive Einordnung, ob der Kauf attraktiv, ok oder teuer ist.

Grenzen der Kennzahl

Kaufpreisfaktor und Mietrendite sind ein guter erster Filter, aber kein vollständiges Bild. Was sie nicht abbilden:

• Finanzierung: Zinssatz, Eigenkapitalquote und Tilgung beeinflussen deine tatsächliche Eigenkapitalrendite erheblich stärker als der reine Kaufpreisfaktor.
• Wertsteigerung: Zukünftige Marktentwicklung fließt nicht in die Berechnung ein.
• Steuern: Abschreibung, Werbungskosten und persönlicher Steuersatz verändern die reale Rendite spürbar.
• Objektzustand: Baujahr, Sanierungsstau und baulicher Zustand tauchen in der Formel nirgends auf. Zwei Objekte mit identischem Kaufpreisfaktor können sehr unterschiedlich viel Kapital für anstehende Sanierungen binden.

Für eine vollständige Analyse lohnt sich der Blick über die reine Mietrendite hinaus — Cash-on-Cash-Rendite, Eigenkapitalrendite, Kapitaldienstdeckung (DSCR) und Beleihungsauslauf (LTV) erklären wir im Detail in unserem Überblick zu den wichtigsten Portfolio-Kennzahlen.

Manche Objekte mit niedrigerer Mietrendite bieten dafür höheres Wertsteigerungspotenzial — etwa in aufstrebenden Lagen oder bei absehbarer Quartiersentwicklung. Kaufpreisfaktor und Mietrendite sind und bleiben ein erster Indikator, kein abschließendes Urteil über die Qualität einer Immobilie.

Fazit

Kaufpreisfaktor und Mietrendite beantworten in unter zwei Minuten die wichtigste erste Frage: Passt der Kaufpreis überhaupt zur erzielbaren Miete? Wer mehrere Objekte vergleicht, sollte diese Kennzahl immer zuerst berechnen — und erst danach in die Tiefe gehen: Finanzierung, Lage, Zustand und steuerliche Effekte.

---

Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Finanz- oder Steuerberatung.