AfA für Vermieter: Abschreibung optimal nutzen

Die AfA ist einer der größten steuerlichen Hebel für Vermieter — und einer der am meisten unterschätzten. Was dahintersteckt, warum ein Wertgutachten bares Geld wert sein kann und wann sich degressive statt linearer Abschreibung lohnt.

Wer eine Immobilie vermietet, darf die Anschaffungskosten des Gebäudes steuerlich über Jahre verteilt absetzen — ohne dass dafür tatsächlich Geld fließt. Diese Absetzung für Abnutzung (AfA) mindert dein zu versteuerndes Einkommen aus Vermietung und Verpachtung, Jahr für Jahr, ganz ohne zusätzlichen Liquiditätsabfluss. Genau das macht sie zu einem der wirkungsvollsten Stellhebel für die Rendite nach Steuern.

Was ist die AfA?

Die AfA ist in § 7 EStG geregelt und funktioniert im Kern einfach:

• Du verteilst die Anschaffungs- oder Herstellungskosten eines Gebäudes über dessen Nutzungsdauer.
• Jedes Jahr darfst du einen Anteil davon als Werbungskosten von deinen Mieteinnahmen abziehen.
• Das mindert dein zu versteuerndes Einkommen — bei laufenden Erträgen oft ein spürbarer Effekt.

Entscheidend dabei: Nur das Gebäude ist abnutzbar, der Grund und Boden nicht. Das Grundstück selbst verliert steuerlich gesehen nicht an Wert und darf daher nicht abgeschrieben werden. Genau hier entscheidet sich, wie stark deine AfA am Ende wirklich ausfällt.

Die Kaufpreisaufteilung: der wichtigste Hebel

Warum die Aufteilung über alles entscheidet

Beim Kauf einer Immobilie zahlst du einen Gesamtpreis für Grundstück und Gebäude zusammen. Für die AfA muss dieser Preis aufgeteilt werden — und je höher der Gebäudeanteil, desto höher deine jährliche Abschreibung. Bei zwei identischen Kaufpreisen kann die tatsächliche AfA je nach Aufteilung um mehrere Tausend Euro pro Jahr auseinanderliegen.

Die Arbeitshilfe des Finanzamts — und ihre Schwäche

Ohne eigene Angaben greift das Finanzamt häufig auf die Kaufpreisaufteilungs-Arbeitshilfe des Bundesfinanzministeriums zurück. Dieses standardisierte Berechnungstool arbeitet mit pauschalen Bodenrichtwerten und tendiert gerade in Lagen mit hohen Grundstückspreisen dazu, den Gebäudeanteil niedriger anzusetzen, als er tatsächlich ist — mit der Folge einer künstlich kleineren AfA-Basis.

Das Wertgutachten als Gegenmaßnahme

Hier setzt das sogenannte “AfA-Tuning” an: Ein unabhängiges Verkehrswertgutachten durch einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen kann eine realistischere — oft deutlich höhere — Gebäudewertquote belegen als die pauschale Arbeitshilfe.

• Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass eine im Kaufvertrag vertraglich vereinbarte Kaufpreisaufteilung grundsätzlich bindend ist, sofern sie nicht nur zum Schein getroffen wurde und wirtschaftlich nachvollziehbar bleibt (BFH, Urteil vom 21.07.2020, IX R 26/19).
• Deshalb lohnt es sich, die Aufteilung schon im Notarvertrag realistisch und begründet festzuhalten — im Zweifel gestützt durch ein Gutachten.
• Ein Gutachten kostet je nach Objekt einige Hundert bis wenige Tausend Euro — bei einer über Jahre spürbar höheren AfA amortisiert sich diese Investition häufig schnell.

Lineare AfA — der Standardfall

Die lineare AfA verteilt die Gebäudekosten gleichmäßig über die Nutzungsdauer. Die gesetzlich typisierten Sätze für Wohngebäude:

• Fertigstellung nach dem 31.12.2022: 3 % pro Jahr (rund 33 Jahre)
• Fertigstellung 1925 bis 2022: 2 % pro Jahr (50 Jahre)
• Fertigstellung vor 1925: 2,5 % pro Jahr (40 Jahre)

AfA pro Jahr = Gebäudewert × AfA-Satz

Beispiel: Bei einem Gebäudewert von 240.000 € und 3 % AfA-Satz ergibt das 7.200 € Abschreibung im Jahr — über 33 Jahre hinweg, konstant.

Degressive AfA — die Rückkehr für Neubauten

Für Neubauten wurde die degressive AfA wieder eingeführt: Statt eines festen Prozentsatzes vom ursprünglichen Gebäudewert wird jährlich ein fester Satz vom jeweiligen Restbuchwert abgeschrieben — dadurch fällt die Abschreibung anfangs höher aus und nimmt über die Jahre ab.

• Gilt für Wohngebäude mit Baubeginn zwischen dem 01.10.2023 und dem 30.09.2029
• Abschreibungssatz: bis zu 5 % des jeweiligen Restbuchwerts
• Ein Wechsel zur linearen AfA ist möglich, sobald diese im Einzelfall günstiger wird

Der Vorteil: In den ersten Jahren nach Fertigstellung sinkt deine Steuerlast stärker als bei linearer AfA — praktisch, wenn du früh hohe Erträge abfedern willst. Ob sich degressive AfA mit weiteren Sonderabschreibungen kombinieren lässt, hängt vom Einzelfall ab; das gehört in die Hände deines Steuerberaters.

Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau (§ 7b EStG)

Zusätzlich zur linearen AfA gibt es für den Neubau von Mietwohnungen unter bestimmten Voraussetzungen eine Sonderabschreibung von bis zu 5 % pro Jahr für die ersten vier Jahre. Sie ist an Bedingungen geknüpft — unter anderem an Fristen für Bauantrag oder Kaufvertrag sowie an Obergrenzen für die Baukosten. Da sich diese Rahmenbedingungen in den letzten Jahren mehrfach geändert haben, lohnt sich vor der Anschaffung ein Blick auf die aktuell gültigen Grenzen.

Kürzere Nutzungsdauer nachweisen

Ein weiterer, oft übersehener Hebel: Nach § 7 Abs. 4 Satz 2 EStG darfst du schneller abschreiben, wenn du eine kürzere tatsächliche Nutzungsdauer nachweist als die gesetzlich typisierten 33, 40 oder 50 Jahre.

• Der Nachweis erfolgt in der Regel über ein Restnutzungsdauer-Gutachten.
• Seit einem BMF-Schreiben aus 2023 gelten dafür strengere methodische Anforderungen — ein pauschaler Verweis auf den baulichen Zustand reicht nicht mehr.
• Besonders relevant bei älteren Gebäuden mit erkennbarem baulichen oder wirtschaftlichem Verschleiß, wo eine kürzere Restnutzungsdauer plausibel begründbar ist.

Rechenbeispiel

Der AfA-Satz ergibt sich aus der vom Gutachten bescheinigten Restnutzungsdauer:

AfA-Satz = 100 ÷ Restnutzungsdauer (Jahre)

Nehmen wir ein Gebäude aus den 1970er-Jahren mit einem Gebäudewert von 200.000 €. Ohne Gutachten greift die typisierte AfA von 2 % (50 Jahre):

• Typisierte AfA: 200.000 € × 2 % = 4.000 € pro Jahr

Ein Gutachten bescheinigt stattdessen eine Restnutzungsdauer von nur noch 30 Jahren:

• AfA-Satz: 100 ÷ 30 = 3,33 % pro Jahr
• AfA: 200.000 € × 3,33 % = 6.667 € pro Jahr

Der Nachweis der kürzeren Nutzungsdauer erhöht die jährliche Abschreibung in diesem Beispiel um rund 2.667 € — ohne dass sich am Kaufpreis oder an der Immobilie selbst etwas ändert.

Praxisfalle: anschaffungsnahe Herstellungskosten

Ein Punkt, der viele Vermieter überrascht: Wenn du innerhalb der ersten drei Jahre nach dem Kauf renovierst oder modernisierst und die Kosten dafür (netto) 15 % der Gebäudeanschaffungskosten übersteigen, gelten diese Ausgaben nicht als sofort abziehbare Werbungskosten. Stattdessen werden sie der AfA-Bemessungsgrundlage zugeschlagen und nur über die Nutzungsdauer verteilt abgeschrieben.

• Planst du eine größere Sanierung kurz nach dem Kauf, solltest du die 15-%-Grenze im Blick behalten.
• Je nach Ziel kann es sinnvoll sein, Maßnahmen zeitlich zu strecken — oder die Kapitalisierung bewusst einzuplanen, wenn sie ohnehin unausweichlich ist.

Fazit

Die AfA ist kein Selbstläufer, den das Finanzamt automatisch optimal für dich berechnet. Die größten Hebel liegen in deiner eigenen Hand: eine realistische, im Zweifel gutachterlich gestützte Kaufpreisaufteilung, die richtige Wahl zwischen linearer und degressiver Abschreibung bei Neubauten, und — bei älteren Gebäuden — der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer. Wer diese Stellschrauben kennt und nutzt, holt spürbar mehr Rendite nach Steuern aus derselben Immobilie heraus. Weitere legale Wege, die Steuerlast zu senken, findest du in unseren 5 Steuertipps für Vermieter.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Steuerliche Regelungen ändern sich häufig — kläre die für deinen Fall gültigen Werte und Fristen mit deinem Steuerberater.