5 legale Steuertipps für Vermieter

Steuern sparen als Vermieter hat wenig mit Tricks zu tun — meistens reicht es schon, alles zu nutzen, was ohnehin legal möglich ist. Fünf Hebel, die viele Vermieter liegen lassen.

Vermietungseinkünfte werden in Deutschland als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung versteuert (§ 21 EStG) — der Gewinn ergibt sich aus Mieteinnahmen abzüglich aller Werbungskosten. Genau in diesem “abzüglich” steckt der Hebel: Je vollständiger und korrekter du deine Werbungskosten erfasst, desto niedriger dein zu versteuerndes Einkommen. Hier sind fünf legale Wege, die in der Praxis oft ungenutzt bleiben.

1. AfA vollständig ausschöpfen

Die Abschreibung für Abnutzung (AfA) ist der größte einzelne Hebel — und gleichzeitig der am meisten unterschätzte. Die wichtigsten Stellschrauben in Kürze:

• Eine realistische, im Zweifel gutachterlich gestützte Kaufpreisaufteilung zwischen Grund und Gebäude sorgt für eine höhere abschreibbare Basis.
• Bei Neubauten lohnt sich der Vergleich zwischen linearer und degressiver AfA.
• Bei älteren Gebäuden kann der Nachweis einer kürzeren Nutzungsdauer die jährliche Abschreibung deutlich erhöhen.

Wie das im Detail funktioniert — inklusive Rechenbeispielen — steht in unserem ausführlichen AfA-Artikel.

2. Ehegattenschaukel: AfA durch Verkauf an den Ehepartner auffrischen

Ist die AfA einer Immobilie nach Jahrzehnten fast aufgebraucht, gibt es einen legalen Weg, sie neu aufzusetzen: den Verkauf an den eigenen Ehepartner. Verkaufst du eine vermietete Immobilie zum aktuellen Verkehrswert an deinen Ehepartner, beginnt für ihn die AfA auf Basis des neuen — meist deutlich höheren — Kaufpreises wieder von vorne.

Ein zweiter, oft übersehener Anlass für das Modell: Auch wenn die AfA noch nicht ausgeschöpft ist, kann sich die Ehegattenschaukel lohnen, wenn die Immobilie seit dem Kauf deutlich im Wert gestiegen ist. Die neue AfA-Basis richtet sich dann nach dem heutigen, höheren Verkehrswert statt nach dem alten Kaufpreis — und kann so höher ausfallen, als die verbleibende Abschreibung auf Basis der ursprünglichen Anschaffungskosten je gewesen wäre.

Damit das Finanzamt mitspielt, müssen einige Voraussetzungen erfüllt sein:

• Ein ernsthafter, notariell beurkundeter Kaufvertrag mit Grundbuchumschreibung — kein bloßes Papierkonstrukt
• Ein Kaufpreis, der dem tatsächlichen Verkehrswert entspricht (fremdüblich)
• Ein tatsächlicher Zahlungsfluss, meist über eine Bankfinanzierung des erwerbenden Ehepartners
• Kein Gestaltungsmissbrauch nach § 42 AO — die Rechtsprechung erkennt das Modell an, solange es wirtschaftlich ernsthaft vollzogen wird

Ein versteckter Bonus: Übertragungen zwischen Ehegatten sind nach § 3 Nr. 4 GrEStG von der Grunderwerbsteuer befreit — trotz neuer AfA-Basis fällt keine Grunderwerbsteuer an (Notarkosten allerdings schon). Finanziert der erwerbende Ehepartner den Kauf über ein Darlehen, sind zusätzlich die neuen Schuldzinsen wieder in voller Höhe als Werbungskosten abziehbar.

Das Modell lohnt sich vor allem, wenn eine Immobilie bereits weitgehend abgeschrieben ist und beide Partner die Übertragung langfristig durchhalten wollen — güterrechtliche Aspekte (etwa beim Zugewinnausgleich) solltet ihr vorab mitdenken.

Wichtig: Kaufpreis, Finanzierung und Zinsen müssen zu marktüblichen Konditionen ablaufen — wie unter fremden Dritten. Jede Abweichung davon gefährdet die steuerliche Anerkennung. Wir empfehlen, die Umsetzung der Ehegattenschaukel grundsätzlich gemeinsam mit einem Steuerberater zu planen.

3. Werbungskosten lückenlos sammeln

Viele Vermieter erfassen nur die offensichtlichen Posten (Zinsen, Verwaltung, Reparaturen) und übersehen kleinere, aber legitime Werbungskosten, die sich über ein Jahr summieren:

• Fahrtkosten zum Objekt (0,30 € pro Kilometer oder die tatsächlichen Kosten)
• Kontoführungsgebühren für ein separates Mietkonto — das Finanzamt erkennt hierfür üblicherweise eine Pauschale von rund 16 € pro Jahr ohne Einzelnachweis an
• Steuerberatungskosten, soweit sie auf die Vermietungseinkünfte entfallen
• Fachliteratur und Fortbildungen rund um Immobilien, Steuern und Mietrecht
• Reisekosten zu Eigentümerversammlungen
• Maklergebühren und Inseratskosten bei der Suche nach neuen Mietern
• Rechtsschutzversicherung, anteilig, soweit sie Vermietungsrisiken abdeckt

Einzeln wirkt jeder Posten klein — in Summe kann das über ein Jahr eine spürbare Reduzierung der Steuerlast ausmachen.

Wichtig: Grundsätzlich gilt für Werbungskosten das Einzelnachweisprinzip — anders als bei der Kontoführungspauschale gibt es für die meisten Posten keine bundesweit kodifizierte Pauschale. In der Praxis akzeptieren manche Finanzämter nach Rücksprache dennoch eine grobe Pauschale für kleinere Verwaltungsaufwendungen pro Objekt. Das ist aber Ermessenssache des jeweiligen Sachbearbeiters und kein Rechtsanspruch — verlass dich im Zweifel lieber auf Einzelnachweise.

4. Nießbrauch-Gestaltung: Einkünfte und Vermögen geschickt trennen

Der Nießbrauch trennt das Eigentum an einer Immobilie von den Mieteinnahmen — und eröffnet zwei gegenläufige, beide legale Gestaltungen:

• Vorbehaltsnießbrauch: Du überträgst die Immobilie — etwa im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge — an deine Kinder, behältst dir aber den Nießbrauch vor. Die Mieteinnahmen fließen weiterhin an dich, und anders als der neue Eigentümer darfst weiterhin du die AfA geltend machen.
• Zuwendungsnießbrauch: Du bleibst Eigentümer, räumst aber Angehörigen mit niedrigerer Steuerprogression — etwa deinen Kindern — das Nießbrauchsrecht ein. Die Mieteinnahmen werden dann bei ihnen versteuert, meist zu einem deutlich niedrigeren Satz.

Der Vorbehaltsnießbrauch überträgt Vermögen frühzeitig und schenkungsteuergünstig, ohne dass du auf die laufenden Erträge verzichten musst. Der Zuwendungsnießbrauch verlagert stattdessen laufendes Einkommen auf Familienmitglieder mit niedrigerer Progression.

Wichtig: Nießbrauchsgestaltungen berühren Schenkungsteuer, Einkommensteuer und häufig auch die eigene Altersvorsorge gleichzeitig. Lass dir das im Detail von einem Steuerberater durchrechnen und aufsetzen, bevor du dich festlegst.

5. Schuldzinsen und Finanzierungskosten vollständig abziehen

Nur der Zinsanteil deiner Darlehensrate ist als Werbungskosten abziehbar — die Tilgung nicht, da sie lediglich Vermögensumschichtung ist (mehr dazu in unserem Kennzahlen-Artikel). Häufig vergessen werden dabei:

• Damnum/Disagio, das je nach Vereinbarung sofort oder verteilt abziehbar ist
• Eine Vorfälligkeitsentschädigung bei einer Umschuldung — sie ist als Werbungskosten abziehbar, wenn die Umschuldung der Erzielung günstigerer Finanzierungskonditionen für dieselbe Immobilie dient

Gerade bei Anschlussfinanzierungen oder einem Bankwechsel lohnt sich der Blick auf diesen Posten.

Fazit

Keiner dieser fünf Punkte ist ein Steuertrick — es sind alles legale, vom Gesetzgeber vorgesehene Möglichkeiten, die in der Praxis nur selten vollständig ausgeschöpft werden. Wer AfA, Ehegattenschaukel, Werbungskosten, Nießbrauch-Gestaltungen und Finanzierungskosten im Blick behält, senkt seine Steuerlast spürbar — ganz ohne Grauzonen.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Steuerberatung. Für deine konkrete Situation kläre die Details mit deinem Steuerberater.