Mieterhöhung nach Vergleichsmiete richtig berechnen
Wie die Mieterhöhung nach § 558 BGB funktioniert: ortsübliche Vergleichsmiete, Kappungsgrenze, Fristen — und wie du sie auch ohne Mietspiegel nachweist.
Die Indexmiete ist nur einer von mehreren Wegen zur Mieterhöhung. Für die meisten Mietverhältnisse in Deutschland gilt stattdessen die Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete — mit eigenen Regeln, eigener Obergrenze und eigenen Fallstricken.
Anders als bei der Indexmiete richtet sich die Vergleichsmiete nicht nach der allgemeinen Preisentwicklung, sondern danach, was vergleichbare Wohnungen in derselben Lage aktuell kosten. Das macht sie flexibler — aber auch komplizierter in der Nachweisführung.
Die ortsübliche Vergleichsmiete: Was ist das?
Die ortsübliche Vergleichsmiete beschreibt die Miete, die für vergleichbare Wohnungen (Lage, Größe, Ausstattung, Baujahr) in der jeweiligen Gemeinde üblicherweise gezahlt wird. Um eine Mieterhöhung nach § 558 BGB zu begründen, kannst du dich auf einen von mehreren Nachweisen stützen:
- einen Mietspiegel (einfach oder qualifiziert)
- mindestens drei vergleichbare Wohnungen
- ein Sachverständigengutachten
- eine Mietdatenbank, sofern vorhanden
Die Kappungsgrenze: Wie viel Erhöhung ist erlaubt?
Selbst wenn die Vergleichsmiete deutlich über der aktuellen Miete liegt, darfst du nicht beliebig erhöhen. Die Kappungsgrenze begrenzt die Erhöhung auf:
- 20 % innerhalb von drei Jahren im Regelfall
- 15 % innerhalb von drei Jahren in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt, die eine entsprechende Verordnung erlassen haben
Zusätzlich gilt: Die neue Miete darf die ortsübliche Vergleichsmiete selbst nicht übersteigen — die Kappungsgrenze ist ein zweiter, unabhängiger Deckel obendrauf.
Mindestfristen und Formvorschriften
- Die Miete muss seit mindestens 15 Monaten unverändert sein, bevor du ein Erhöhungsverlangen stellst.
- Das Erhöhungsverlangen musst du in Textform stellen (eine E-Mail genügt inzwischen).
- Der Mieter hat bis zum Ende des übernächsten Monats Zeit, der Erhöhung zuzustimmen.
- Stimmt er nicht zu, kannst du auf Zustimmung klagen — die neue Miete gilt dann rückwirkend ab dem Zeitpunkt, ab dem sie hätte gelten sollen.
Ohne Mietspiegel: Was dann?
Existiert für deine Gemeinde kein Mietspiegel, ist das kein Hindernis — du brauchst nur einen anderen zulässigen Nachweis. In der Praxis sind das meist drei konkret benannte Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten. Zunehmend werden auch größere, anonymisierte Marktmieten-Datenbanken genutzt, die Vergleichsmieten unabhängig vom Vorhandensein eines offiziellen Mietspiegels abbilden.
Indexmiete vs. Vergleichsmiete: Was passt zu mir?
- Vergleichsmiete eignet sich, wenn du von einer starken lokalen Marktentwicklung profitieren willst und die Nachweisarbeit nicht scheust.
- Indexmiete eignet sich, wenn du einen automatischen, streitarmen Mechanismus willst — dafür ohne die Möglichkeit, stärker als die allgemeine Inflation zu erhöhen.
Mehr zur Berechnung und den rechtlichen Details der Indexmiete findest du in unserem Indexmiete-Artikel.
Mieterhöhung automatisch erstellen
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Fazit
Die Mieterhöhung nach Vergleichsmiete ist der Standardweg im deutschen Mietrecht — aber an mehr Bedingungen geknüpft als es zunächst scheint: Mietspiegel oder gleichwertiger Nachweis, Kappungsgrenze, Mindestfristen und korrekte Form. Wer diese vier Punkte sauber einhält, hat die häufigsten Streitpunkte bereits vermieden.
Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung.