Indexmiete berechnen: Rechtliche Grundlagen & Formel

Die Indexmiete koppelt die Miete direkt an die Inflation — ganz ohne Mietspiegel und Kappungsgrenze. Was rechtlich dafür nötig ist, wie du die neue Miete berechnest und wo du den passenden Index findest.

Wer eine Wohnung mit Indexmietvertrag vermietet, muss sich nicht mit Vergleichsmieten oder Mietspiegeln herumschlagen. Die Miete steigt (oder bleibt), je nachdem wie sich die Lebenshaltungskosten in Deutschland entwickeln. Das macht Indexmietverträge gerade für Vermieter attraktiv, die planbare, automatische Anpassungen wollen — birgt aber auch eigene Fallstricke.

Was ist eine Indexmiete?

Bei einer Indexmiete vereinbaren Vermieter und Mieter, dass sich die Miete nach der Entwicklung des Verbraucherpreisindex (VPI) richtet, den das Statistische Bundesamt (Destatis) monatlich veröffentlicht. Statt wie bei der klassischen Vergleichsmiete auf einen Mietspiegel zu schauen, koppelst du die Miete direkt an die allgemeine Preisentwicklung.

Steigt der Index, darfst du die Miete entsprechend anheben. Stagniert er, bleibt die Miete unverändert. Das unterscheidet die Indexmiete grundlegend von der Staffelmiete, bei der feste Erhöhungsbeträge oder -prozente vertraglich für bestimmte Zeitpunkte festgelegt werden — unabhängig von der tatsächlichen Preisentwicklung. Der Standardweg für die meisten Mietverhältnisse ist dagegen die Mieterhöhung nach ortsüblicher Vergleichsmiete — dort erfährst du, wie sich die beiden Modelle unterscheiden.

Die rechtlichen Rahmenbedingungen (§ 557b BGB)

Die Indexmiete ist in § 557b BGB geregelt. Drei Punkte sind dabei entscheidend.

Schriftform und Mindestlaufzeit

Für eine wirksame Indexmiete gilt:

• Die Vereinbarung muss schriftlich im Mietvertrag getroffen werden — eine formlose oder mündliche Abrede reicht nicht.
• Die Miete muss nach jeder Anpassung mindestens ein Jahr unverändert bleiben, bevor du sie erneut erhöhen darfst.
• Eine häufigere Anpassung, etwa halbjährlich, ist unzulässig.

Keine Kappungsgrenze, aber auch keine normale Mieterhöhung

• Keine Kappungsgrenze: Anders als bei der Vergleichsmiete nach § 558 BGB (dort auf 20 %, in angespannten Märkten 15 % innerhalb von drei Jahren begrenzt) darf die Indexmiete grundsätzlich so stark steigen, wie es der Index hergibt.
• Kein Parallelweg: Im Gegenzug ist während der Laufzeit einer Indexmiete die reguläre Mieterhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ausgeschlossen. Die Indexmiete ersetzt die Vergleichsmieterhöhung vollständig — du kannst nicht wählen, welchen Weg du gerade nutzt.

Modernisierungsumlage: Ausnahme mit Einschränkungen

Auch die Modernisierungsumlage nach § 559 BGB ist während eines laufenden Indexmietverhältnisses grundsätzlich ausgeschlossen. Eine Ausnahme gilt nur, wenn du zu der Modernisierungsmaßnahme gesetzlich verpflichtet warst und die Umstände dafür nicht selbst zu vertreten hattest — etwa bei einer gesetzlich vorgeschriebenen energetischen Sanierung.

Wie berechnet man die neue Indexmiete?

Die Formel

Die Berechnung folgt einer einfachen Formel:

Neue Miete = Alte Miete × (aktueller VPI ÷ VPI zum Zeitpunkt der letzten Anpassung)

Wichtig: Beide Indexwerte müssen sich auf dieselbe Basisperiode beziehen (aktuell Basisjahr 2020 = 100). Destatis stellt bei Umstellungen auf ein neues Basisjahr Umrechnungsfaktoren bereit, damit ältere und neuere Werte vergleichbar bleiben.

Rechenbeispiel

Nehmen wir eine Kaltmiete von 950 € bei der letzten Anpassung, als der VPI bei 105,2 Punkten stand. Aktuell liegt der Index bei 111,2 Punkten:

• Erhöhungsfaktor: 111,2 ÷ 105,2 = 1,057
• Neue Miete: 950 € × 1,057 ≈ 1.004 €
• Erhöhung: rund 54 € bzw. 5,7 %

Unser Indexmieten-Rechner

Diese Rechnung musst du nicht händisch machen. Unser kostenloser Indexmieten-Rechner lädt die aktuellen VPI-Werte automatisch von Destatis, du gibst nur die aktuelle Miete und das Jahr der letzten Anpassung ein — Neue Miete, Erhöhungsbetrag und Prozentsatz erscheinen sofort.

Wo findet man den aktuellen Verbraucherpreisindex?

Der VPI wird monatlich vom Statistischen Bundesamt veröffentlicht:

• Auf destatis.de unter “Verbraucherpreisindex” findest du aktuelle Pressemitteilungen mit den neuesten Werten.
• In der Datenbank GENESIS-Online (Tabelle 61111-0001) stehen die Jahres- und Monatswerte historisch aufbereitet zum Abruf bereit.
• Für die Indexmiete zählt in der Praxis meist der Jahresdurchschnittswert, den du mit dem Wert des Vorjahres bzw. des letzten Anpassungsjahres vergleichst.

Genau diese Datenquelle nutzt auch unser Rechner, damit du dich nicht selbst durch die Statistiken wühlen musst.

Worauf du bei der Erhöhung achten musst

Formale Anforderungen ans Schreiben

Die Mieterhöhung musst du dem Mieter schriftlich erklären. Das Schreiben sollte enthalten:

• den alten und den neuen Indexstand,
• die daraus errechnete neue Miete,
• den Zeitpunkt, ab dem die neue Miete gilt.

Fehlt die Berechnung oder ist sie nicht nachvollziehbar, ist die Erhöhung unwirksam.

Timing: Ab wann gilt die neue Miete?

Die neue Miete ist frühestens zum Beginn des übernächsten Monats nach Zugang deines Schreibens fällig. Erhältst du das Schreiben also im Januar beim Mieter zugestellt, gilt die neue Miete erst ab März.

Vor- und Nachteile der Indexmiete

Für Vermieter

• Planungssicherheit und automatischer Inflationsausgleich — ohne aufwendige Marktanalyse
• In Phasen hoher Inflation kann die Miete schneller steigen als über den Vergleichsmieten-Weg
• Geringer Verwaltungsaufwand für die jährliche Anpassung, insbesondere mit einem automatisierten Rechner
• Keine Modernisierungsumlage: Wie oben beschrieben, kannst du Modernisierungskosten während der Laufzeit einer Indexmiete in aller Regel nicht auf die Miete umlegen — Ausnahme ist nur die gesetzlich vorgeschriebene Maßnahme

Unsere Empfehlung: Stehen in den nächsten Jahren größere Modernisierungen an — energetische Sanierung, neue Fenster, Bad- oder Heizungsmodernisierung —, solltest du von einem Indexmietvertrag absehen. Die Kosten dafür lassen sich später nicht mehr über eine Mieterhöhung refinanzieren, da dir während der Indexmiete der Weg über § 559 BGB verwehrt bleibt.

Für Mieter

• Transparenz: Die Erhöhung ist nachvollziehbar an eine offizielle, öffentlich einsehbare Statistik gekoppelt
• Nicht verhandelbar nach Ermessen des Vermieters
• In Zeiten niedriger Inflation bleibt die Miete entsprechend stabil

Fazit

Die Indexmiete ist ein vergleichsweise einfaches Modell, sobald die rechtlichen Grundvoraussetzungen — Schriftform, Jahresfrist, korrekte Berechnung — eingehalten sind. Der größte Stolperstein in der Praxis ist meist nicht die Rechtslage, sondern die Berechnung selbst: falsche Basiswerte, vergessene Umrechnung bei Basisjahr-Wechseln oder unvollständige Erhöhungsschreiben. Mit einem verlässlichen Rechner und einem korrekt formulierten Schreiben lässt sich das vollständig vermeiden.

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Dieser Artikel dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Rechtsberatung. Bei komplexen oder strittigen Fällen empfiehlt sich die Rücksprache mit einem Fachanwalt für Mietrecht.